El nudo gordiano parece duro de desenredar, veamos lo esencial del problema de stocks y créditos de las viviendas.
1)Precios altos de venta final en las viviendas. (Por la tasa alta de financiación bancaria al promotor y por la intermediación encubierta o no de intermediarios)
2)Al menos de 1-3 intermediarios pillados en un diferencial sobre venta en obra.
3)Pasivo bancario de dudoso cobro ante la falta de endoso de créditos de ventas finales al 70/80% del coste de obra incluido el Bº del constructor, añadir a los importes de pasivos bancarios las moras no atendidas de los promotores.
4)El punto esencial sería; el stock existente de 700/800.000 viviendas podrían ser realizadas bajo qué condiciones?
a)Que un perfil x de los potenciales compradores tengan expectativa de mantenimiento de ingresos por el empleo.
b)Que un perfil x de los potenciales compradores tengan expectativa de obtener un Bº por su inversión pues son rentistas o inversores de lo que sea.
Pues bien, entiendo que si es posible dar salida al stock de viviendas actual, sin perjuicio de que se siga construyendo a menos ritmo para ajustar la oferta/demanda y equilibrar los precios.
El nudo gordiano entiendo sería como sigue;
a1)los constructores tendrían que ajustar los precios por debajo del coste de construcción y asumir una parte de reducción en sus beneficios en este caso los precios quedarían entorno al 65% de los importes financiados por los bancos a los promotores,
a2)obviamente, quedarían al margen los que ya han quebrado y han entregado las llaves a los bancos en este caso el precio de las viviendas serían el diferencial que no hayan provisionado o el que corresponda.
a3)los bancos asumirían con cargo a su cuenta de resultado los intereses y gastos de mora y aceptarían una quita de digamos un 15% de sus créditos al promotor.
a4)los intermediarios especuladores pillados en función de su declaración de la renta asumirían una quita de x en proporción a su renta que iría desde digamos a un 10% a un 60%.
En definitiva, se trata que cada palo aguante su vela de la situación en función de su esfuerzo y avaricia en comer de lo que no le corresponde, en especial los intermediarios advenedizos y otros.
Ahora entraré en el procedimiento e instrumento para incentivar las ventas lo más rápida y ordenadamente posible.
1)efectivamente, sería deseable que una sociedad bajo la tutela del estado aglutinara el stock de las viviendas en situación de auxilio financiero estén en los bancos, constructoras o intermediarios, el fondo estaría repartido entre los afectados en la parte que les corresponda al capital efectivo invertido. Este fondo contaría con el aval del estado en cuanto al fondo en sí mismo no en cuanto a cuando se lleve a término la nueva venta que será por cuenta y riesgo de los nuevos interesados.
2)se crearía un instrumento de venta de uso de las viviendas a quién interese, que sería digamos entre el 30% y el 70% del importe que se fije en la vivienda en el fondo y en función del importe que asuma en la compra de uso dispondría de una opción de compra definitiva de la vivienda, digamos por 10 años, integrándose también como parte beneficiaria en el fondo, en la parte que sea, es decir también sería inversor del fondo de las viviendas y a futuro, se beneficiaría de el presumible aumento del valor de la vivienda, que además estaría disfrutando.
Lo esencial es la propuesta en sí misma y ofrecer una propuesta que facilite e intente resolver el entuerto, los importes y %, serían el resultado de la negociación que entre las partes interesadas se acuerden, las quitas y rebajas de beneficios carecería de importancia, pues de lo que se trata es de racionalizar en el tiempo las rápidas expectativas de beneficios que se pretendían en corto plazo.
También se necesitará organizar el volumen de construcción en función de la demanda efectiva y el stock existente de viviendas nuevas y usadas en un plan de por lo menos a 7 años vista, actualizando las previsiones de año en año. No sería bueno que los tiempos de stocks, entrega y venta final no estén en equilibrio y armonía con una progresión razonable en los precios de venta, es esencial que el plan funcione sin que produzca distorsiones, ya tenemos bastante con lo que hay.
No hay comentarios:
Publicar un comentario